Votre voisin a-t-il des droits chez vous ?

Avant de conclure une transaction immobilière, les acheteurs devraient faire leurs devoirs et s’informer de l’existence de servitudes ou de clauses contraignantes sur la propriété convoitée.

« Mais ce n’est hélas pas toujours le cas, constate le notaire Jean-François Monette. Quand ils arrivent à notre bureau, tout est déjà ficelé. Règle générale, les acheteurs sont pressés de rentrer dans leur nouvelle maison et ils ont réservé le camion de déménagement. » 

Ce faisant, ces acheteurs prennent possession d’une propriété sans avoir en main toutes les informations, qu’il s’agisse d’un droit de passage ou d’un accès privé au cours d’eau, ou encore d’une tolérance d’empiétement en faveur du voisin.

Il faut comprendre qu’une servitude, c’est rarement à l’avantage des acheteurs. Ça met des restrictions, ça pourrait même vous empêcher d’installer votre piscine sur votre terrain.

David Dolan, notaire

Et il peut arriver que le condo ou la maison de rêve soit frappé d’obligations carrément discriminatoires, comme le rapportait La Presse récemment. Une vieille clause qu’avait fait rédiger un agriculteur antisémite (décédé) interdit à quelque 350 propriétaires d’un quartier de Saint-Jean-sur-Richelieu de vendre à des… juifs. « On aura compris que dans le cas qui concerne cette municipalité [de la Montérégie], cette clause est tout à fait inacceptable, soulève David Dolan. Pour ces raisons, ça ne tient pas la route, légalement. Mais il y a un autre type de clauses, tout à fait légitimes, dans les contrats de vente. On parle alors de clauses d’acceptation d’inconvénients, et l’acheteur doit savoir qu’il devra s’y conformer. »

Une situation plus fréquente qu’on pourrait l’imaginer. « Des clauses d’acceptation d’inconvénients, on voit ça de plus en plus. À titre d’exemple, si vous achetez près d’un centre de ski, il se peut qu’il y ait une servitude qui vienne préciser en toutes lettres : “Ne venez pas vous plaindre de l’éclairage des pistes en soirée ou du bruit causé par les machines à fabriquer de la neige.” Ou encore, si c’est près d’une gare de chemin de fer, le promoteur immobilier inscrira dans le contrat de vente qu’il y aura probablement du bruit avec la présence du train », explique David Dolan.

Le notaire précise toutefois : « Tout cela se défend, mais il ne faut pas que le vendeur [ou le promoteur] abuse avec ces inconvénients. »

Poser des questions

Il ne fait pas de doute, relève pour sa part le courtier immobilier Yvan Gamache, chez Sutton, qu’il vaut mieux prévenir que guérir, de façon à ne pas compromettre une transaction pour des raisons d’incompréhension sur les aspects légaux, particulièrement. « C’est ma philosophie, dit-il. Je vérifie en profondeur la documentation avant de passer chez le notaire, qu’on pense, entre autres, à l’assurance titres (s’il y a empiétement chez le voisin), ou encore si la piscine se trouve sur une servitude d’Hydro-Québec. Et sur les questions de servitudes, il est important de bien lire le certificat de localisation ! » Courtier depuis près de 25 ans, il a appris à poser « énormément de questions » à ses clients-vendeurs. « Personnellement, je n’accepterais jamais un mandat de vente d’un client qui m’imposerait des restrictions basées sur les ethnies, et ça irait contre mes principes, bien entendu », fait-il valoir en faisant référence à la vieille clause discriminatoire touchant quelque 350 propriétés de Saint-Jean-sur-Richelieu. 

Ce qui est acceptable, et ce qui l’est moins 

Il n’est pas rare que les notaires doivent remonter dans le temps, aussi loin qu’en 1870, lors de l’examen des titres de propriété, afin de s’assurer qu’ils ne renferment pas de vieilles clauses désuètes. « On doit faire cet exercice pour avoir une lecture précise, et il faut comprendre qu’une servitude, peu importe ce qu’elle détermine, ça peut persister dans le temps », explique le notaire Jean-François Monette, qui pratique à Gaspé au sein du cabinet SCM.

Il arrive même parfois qu’un vieil immeuble soit grevé de plusieurs servitudes qui n’ont plus leur raison d’être. « On demande alors au vendeur et à l’acheteur s’ils sont disposés à faire le ménage dans les documents notariés qui n’ont plus rien à voir avec la réalité d’aujourd’hui », expose-t-il.

Une clause qui fait grand bruit

Quoi qu’il en soit, le notaire David Dolan, du cabinet PFD, à Boucherville, considère que « si elles sont bien rédigées et ne renferment pas de conditions discriminatoires ou contraires à l’ordre public », les servitudes peuvent être utiles et nécessaires. « C’est bien sûr du cas par cas, d’où l’importance de rédiger [les clauses] de façon claire et précise pour qu’elles soient reconnues comme telles », insiste-t-il. Mais en matière de servitudes et de clauses restrictives, il n’est pas toujours facile de tracer une ligne droite, comme l’ont appris à leurs dépens les propriétaires de maisons unifamiliales dans un quartier de Baie-Comeau, sur la Côte-Nord, il y a bon nombre d’années. Ces propriétaires ont découvert l’existence d’une clause restrictive, plus précisément d’une servitude de tolérance, portant sur les inconvénients industriels [causés par la présence de l’aluminerie Alcoa], à proximité. Cette clause empêchait tous les propriétaires concernés de prendre des recours contre qui que ce soit pour des « dommages provenant d’odeurs, de poussière, de fumée, de gaz, de vapeur, de vibration, d’explosion ou de bruits […] ». 

En mai 2016, la Cour supérieure du Québec s’est rendue à la requête du Regroupement de citoyens du quartier Saint-Georges de Baie-Comeau, qui réclame compensation, alléguant que les maisons ont été contaminées aux hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP). « Des échantillonnages ont été prélevés au cours de l’été [2019] et on est au stade de communiquer entre les parties les analyses de ces données-là », a commenté l’avocate Catherine Sylvestre, qui représente les propriétaires dans cette cause qui a fait grand bruit à Baie-Comeau.