Vers une reprise du marché immobilier
13 fév. 2024
L’importante hausse du taux directeur au cours des deux dernières années a eu un effet plutôt ravageur sur le marché immobilier. Mais 2024 s’annonce plus clémente : après la folie de la pandémie, puis l’accalmie, on s’attend à une situation plus équilibrée.
En 2023, le marché immobilier a tourné un peu au ralenti, particulièrement après la dernière hausse du taux directeur effectuée en juillet par la Banque du Canada, souligne le courtier immobilier Georges Bardagi, directeur de l’Équipe Bardagi chez RE/MAX. « L’an passé, les ventes ont reculé de 15 %, en général, au Québec — en nombre de transactions, pas de prix, bien sûr », précise-t-il.
Mais la stagnation des taux d’intérêt des derniers mois (le taux directeur est resté à 5 % depuis juillet) a stimulé la demande, et on sent une reprise de l’intérêt, note M. Bardagi.
C’est aussi ce que constate Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage pour la province de Québec. « Il n’y a pas plus de transactions qui se font, mais il y a plus de coups de téléphone et de visites, explique-t-il. On voit qu’il y a un nouvel intérêt par rapport à l’immobilier, mais cela ne se traduit pas encore en transactions. Ça devrait venir, vers le deuxième ou le troisième trimestre. » Royal LePage prévoit que la Banque du Canada annoncera trois baisses successives du taux directeur au cours de la prochaine année, dont la première se ferait en juillet.
« On s’attend à ce qu’au mois d’avril ou de mai, la Banque commence à annoncer ses couleurs, et on pense qu’aussitôt qu’elle va commencer à suggérer que les baisses de taux s’en viennent, les acheteurs vont vraiment revenir en masse sur le marché », ajoute M. St-Pierre, qui croit que la Banque du Canada a probablement comme objectif de ramener le taux directeur autour de 3,5 %, en 2025.
Hausse du prix des maisons
C’est donc une bonne nouvelle pour les propriétaires qui ont choisi un taux variable, et qui s’arrachent peut-être les cheveux depuis deux ans, à chaque nouvelle hausse du taux directeur. Mais pour les premiers acheteurs, la bonne nouvelle sera malheureusement de courte durée. Puisque si le taux directeur baisse, la demande va augmenter, ce qui va créer une pression sur le prix des maisons.
Selon Royal LePage, le prix des propriétés du Grand Montréal devrait augmenter de 5 % au quatrième trimestre de 2024, comparativement au quatrième trimestre de 2023. Dans le reste de la province, l’augmentation prévue se situe entre 4 % et 5 %, alors que dans le reste du Canada, elle est plutôt de 5,5 %.
« Habituellement, il y a de grosses différences régionales sur le marché de l’immobilier, souligne M. St-Pierre. Avant la pandémie, Montréal était dans un marché de vendeurs assez agressif, mais la plupart des autres régions étaient dans des marchés équilibrés ou des marchés d’acheteurs. Et maintenant, la plupart sont des marchés de vendeurs. C’est une réalité devenue provinciale, voire nationale. »
Le noeud du problème
Le problème colossal de l’accès à la propriété ne risque donc pas de se régler en 2024. Car en toile de fond, une situation encore plus grave est bien établie : la crise du logement.
La demande pour l’immobilier est très forte, puisqu’il n’y a tout simplement pas assez de propriétés pour loger tout le monde. Il est donc très peu probable que les prix des propriétés (et des loyers) ne baissent pas en 2024. « La seule chose qui va améliorer l’accès à la propriété, c’est la création de logements », martèle Dominic St-Pierre.
« On évalue qu’il faudrait environ 250 000 propriétés de plus au Québec — pas dans les prochaines années ; aujourd’hui, juste pour avoir un semblant de confort sur le marché ! poursuit-il. Et pour maintenir le rythme de croissance de la population, cela nous prendrait environ50 000 nouvelles propriétés de plus par année. »
Tous les ordres de gouvernement, ainsi que les entrepreneurs en construction, devront s’asseoir ensemble pour trouver des solutions, croit M. St-Pierre. « C’est sûr qu’il va devoir se passer quelque chose dans les prochaines années, sinon on va vraiment frapper un mur. »
En attendant, ceux qui ont les moyens d’acheter une propriété devraient le faire le plus tôt possible, croit Georges Bardagi. « Ma fille qui veut acheter, je lui dis : “achète tout de suite, passe chez le notaire au mois de juillet, et entre les deux, probablement que les taux vont baisser davantage que ce que tu as présentement, donc tu vas avoir de bonnes conditions d’achat”. »
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