Surchauffe immobilière… pour combien de temps encore ?

Rien ne semble vouloir ralentir le marché immobilier, en surchauffe depuis le début de 2021, avec des prix qui continuent de grimper, un stock de propriétés à vendre en baisse constante, et des transactions qui se réalisent la plupart du temps en surenchère. Portrait d’ensemble.

« Il est vrai qu’on a [très] bien vendu notre maison, mais en même temps, on a acheté avec moins de profit qu’on pensait. »

Geneviève Lavallée et son conjoint, Patrick Bolduc, tous deux âgés de 31 ans, viennent de vivre, selon leurs propres termes, « des moments de grande fébrilité et de grand stress ». Après avoir vendu leur propriété de Roxton Pond – « on a eu 15 visites et 7 offres au cours d’un week-end » –, ils ont dû jouer du coude pour conclure la transaction sur la maison convoitée de Repentigny. Et ils ont été pris dans l’engrenage des offres multiples, au point de devoir bonifier leur offre à... quatre reprises. « Nous nous étions fixé une limite psychologique de 450 000 $, concèdent-ils. Mais on a réalisé qu’il nous fallait hausser ce montant de façon substantielle. »

Au bout du compte, leur approche a été la bonne puisqu’ils ont fait l’acquisition d’une maison clés en main de la fin des années 1970, dans un quartier paisible bordé d’arbres à maturité. Le couple prévoit d’emménager dans sa nouvelle propriété au début d’août, un mois après la naissance de son premier enfant. « On a voulu se laisser du lousse en fixant la date de prise de possession en août, plutôt qu’en juillet », convient Geneviève, qui exercera désormais sa profession de pharmacienne dans la région de Lanaudière.

Avantage vendeur

Le cas de Geneviève et Patrick illustre parfaitement la réalité que vivent bon nombre de propriétaires-vendeurs qui souhaitent tirer avantage de la vitalité du marché immobilier mais qui, en revanche, se retrouvent sous pression quand vient le moment de trouver la nouvelle propriété.

« Encore tout récemment, j’ai vendu une maison à Repentigny. Il y a eu pas moins de 80 visites en deux jours seulement, et on a dû refuser 50 autres visites, raconte le courtier immobilier Steve Valiante, chez RE/MX. La propriété affichée à 300 000 $ s’est vendue 380 000 $, et les vendeurs ont reçu 18 offres d’achat ! »

On pourrait croire que cette frénésie fait l’affaire du courtier montréalais, mais il n’en est rien. « C’en est rendu déplaisant de devoir travailler de cette façon, précise-t-il. Les visites se font aux 15 minutes. C’est toujours : Go ! Go ! Go ! Ça ne sert pas toujours les intérêts des acheteurs. »

Moi, je dis à mes clients de ne pas acheter n’importe quoi, et qu’ils doivent éviter d’acheter du rêve, sans tenir compte de leur capacité de payer. Il y a des fois où je leur dis : “On sort d’ici ! La maison n’est pas en bonne condition, et le vendeur demande beaucoup trop cher !”

Steve Valiante, courtier immobilier chez RE/MAX

Vendre ou ne pas vendre

En dépit des conditions de marché favorables aux vendeurs, le courtier immobilier Pascal Milotte, chez Via Capitale, constate de son côté que bon nombre de ses clients potentiels hésitent encore à mettre une pancarte « À vendre » devant leur maison, de crainte de se retrouver dans la spirale de la surenchère.

« Je dirais que c’est le cas de 25 % de mes clients », estime le courtier actif à Saint-Hyacinthe et dans les villes environnantes. « Ils me disent : “Je veux trouver avant de vendre.” Ils ont peur, surtout les personnes plus âgées. Ils voient les prix monter. »

Parce qu’il faut comprendre que dans cette région maskoutaine, les propriétés de 325 000 $ « se vendent maintenant avec des primes pouvant facilement atteindre les 50 000 $ », fait-il valoir. « Et il est de plus en plus fréquent que des vendeurs aient à décider entre une quinzaine offres d’achat », relève le courtier.

Chose certaine, depuis le début de la pandémie, Pascal Milotte consacre une grande partie de son temps à chercher des propriétés à vendre... pour ses clients qui cherchent et qui ne trouvent pas. « Je ne me suis jamais autant promené depuis que je suis courtier ! », dit-il avec humour.

Attention à la dérive… immobilière !

Les prix continuent d’exploser, les stocks n’ont jamais été aussi peu élevés, et les taux d’intérêt sont à leur niveau plancher. Autant de conditions favorables pour les propriétaires-vendeurs qui ont le beau jeu quand vient le moment de faire le tri parmi les offres multiples qui leur sont présentées par des acheteurs compulsifs.

Mais une question se pose : pendant combien de temps encore ces conditions de marché vont-elles se maintenir ? « Il faut faire attention à une certaine forme de dérive [immobilière], dans un marché déconnecté où des acheteurs vont au maximum de leur endettement pour réaliser une transaction », prévient Charles Brant, directeur, analyse du marché, à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

Sans avoir une boule de cristal pour prédire l’avenir, l’économiste n’en pense pas moins que le « rationnel » pourrait reprendre le dessus sur « l’émotionnel », pas plus tard qu’à partir de l’été 2021. « Pour l’instant, les acheteurs sont sous pression en raison des très faibles stocks de propriétés à vendre, soumet-il. Mais la croissance des prix ne pourra se poursuivre indéfiniment. »

Il ajoute : « Le portrait d’ensemble pourrait changer à partir du moment où des difficultés [économiques] vont ressurgir, qu’on pense aux cas de faillite, aux défauts de paiement hypothécaire. On n’en est pas encore là, mais il faut l’envisager. »

Il pousse sa réflexion en ajoutant que, selon lui, la progression des prix pour toute l’année 2021 sera plus modérée que certaines institutions financières l’ont avancé dans leurs projections de début d’année. « Ces prévisions sont, de mon point de vue, exagérées. De notre côté, nous prévoyons des hausses de prix médian allant de 5 à 10 % [en 2021], en fonction des catégories de propriétés. »

Quelques chiffres

Inscriptions en vigueur (pour l’ensemble du marché au Québec)

2019 : 56 411
2020 : 39 848
(- 29 %)

Unifamiliales

2019 : 38 772
2020 : 25 950
(- 33 %)

Condos

2019 : 11 396
2020 : 8934
(- 22 %)

Plex

2019 : 5639
2020 : 4499
(- 20 %)

Source : APCIQ, février 2021