Resserrement des règles hypothécaires: ce que ça signifie pour les emprunteurs
25 mai 2021
L’Autorité des marchés financiers et le Bureau du surintendant des institutions financières viennent de resserrer les règles sur la qualification pour les prêts hypothécaires. Mais qu’est-ce que ça signifie concrètement? On vous explique tout.
Les régulateurs ont annoncé qu’ils feraient passer le taux de qualification pour un prêt hypothécaire non assuré – ce qu’on appelle le «stress test» – à 5,25% le 1er juin. Le taux plancher est actuellement de 4,79%.
Le «stress test» sert à déterminer si un emprunteur est toujours en mesure de faire ses versements hypothécaires advenant une hausse majeure des taux d’intérêt. S’il n’en est pas capable, le prêteur n’est pas autorisé à lui accorder une hypothèque. Il faut donc contracter une hypothèque moins grande.
Tous les acheteurs – que leur prêt soit assuré ou non – sont assujettis à un test semblable depuis 2016. C’est une mesure qui s’ajoute aux variables utilisées par les institutions prêteuses pour déterminer la capacité financière d’un emprunteur.
«Le changement de taux annoncé ne contribue donc pas à lui seul à la décision d’une institution prêteuse, d’octroyer un prêt hypothécaire ou de proposer un montant différent», ajoute M. Théberge.
Par prêt assuré, on entend une hypothèque pour laquelle un emprunteur a fait une mise de fonds de moins de 20% de la valeur de la propriété. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) assure donc le prêt en cas de défaut de paiement. Si un acheteur fait une mise de fonds d’au moins 20%, il n’est pas obligé d’assurer son prêt.
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Le gouvernement fédéral a d’ailleurs annoncé que la même norme s’appliquerait aux prêts assurés.
Fabrice Mesnagé, courtier hypothécaire chez Planiprêt, a élaboré un scénario pour nous le démontrer. Prenons par exemple un couple dont le revenu familial est de 150 000$. Au taux actuel de 4,79%, les acheteurs pourraient acheter une propriété d’une valeur de 900 000$. Avec le nouveau taux de 5,25%, ils seraient plutôt qualifiés pour une propriété de 860 000$.
CALMER LA FRÉNÉSIE IMMOBILIÈRE
Et pourquoi les régulateurs décident-ils maintenant de resserrer les règles? «L’idée est de refroidir le marché intense», explique Fabrice Mesnagé.
Depuis le début de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier connaît une surchauffe causée par une forte demande et une offre limitée. L’inflation et la surenchère sur les prix des propriétés sont courantes. Juste à Montréal, le prix des maisons et des condos a augmenté de 15% en un an.
Par ailleurs, les faibles taux d’intérêt actuels incitent de plus en plus de gens à acheter. Ils sont cependant appelés à augmenter bientôt, et le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) veut préparer les Canadiens à y faire face pour éviter qu’ils se retrouvent dans l’impossibilité de payer leur hypothèque.
Et d’ailleurs, quand ces règles ont été mises en place, en 2018, on avait constaté un refroidissement du marché immobilier, ce qui avait mené à une baisse du prix des propriétés, selon ce qu’avait rapporté Radio-Canada.
De son côté, l’Autorité des marchés financiers justifie ce resserrement par le niveau d’endettement des ménages plus élevé depuis le début de la pandémie. La Banque du Canada a constaté que celui-ci avait augmenté de 4% depuis mars 2020. Le pourcentage des prêts coûteux s’est aussi accru au cours de la même période.
