REM: Des condos appelés à s’apprécier plus vite que le marché

Une firme d’intelligence artificielle du domaine immobilier a identifié 10 secteurs géographiques pour lesquels le prix des condos devrait s’apprécier plus rapidement que le marché à la suite de la mise en fonction du Réseau express régional.

Fondée en 2020 par Sean Tassé et Jordan Owen, fils de l’un des deux frères Owen derrière la société Mondev, la société SquareFeet.ai s’est intéressée aux condos construits depuis 2000 et qui ont été vendus en 2020 se trouvant dans un rayon d’un kilomètre à vol d’oiseau d’une station de métro ou d’une future station du Réseau express métropolitain (REM). Elle a ensuite calculé un prix de revente moyen au pied carré par stations.

Le REM est le réseau de trains électriques de 26 stations et de 67 km de la Caisse de dépôt qui devrait entrer en fonction au milieu de 2022 pour le tronçon reliant Brossard au centre-ville et en 2023 et 2024 pour les autres tronçons. Une mise à jour des délais et du coût de réalisation a été promise par le patron de la Caisse, Charles Emond.

SquareFeet.ai, comme les auteurs d’études antérieures, a constaté une forte corrélation entre la valeur d’un condo et le temps de transport entre la propriété et le centre-ville.

Les analystes de la jeune pousse ont divisé l’échantillon des stations en trois groupes. Les stations de métro et de REM situées à moins de 15 minutes du centre-ville, celles situées entre 15 et 24 minutes et celles entre 25 et 35 minutes.

Avec l’entrée en service du REM, les propriétaires de logements qui se trouvent actuellement à une heure de transport du centre-ville vont voir le temps de parcours raccourcir considérablement.

Pour un temps de transport vers le centre-ville équivalent, l’écart de valeur est actuellement significatif entre un condo près d’une future station du REM et la valeur d’une unité à proximité d’une station de métro. Il est d’au moins 100 $ le pied carré dans neuf des dix secteurs identifiés.

Pour un condo de deux chambres d’une superficie de 800 pieds carrés, on parle d’une plus-value potentielle de 80 000 $ qui ne demande qu’à être saisie.

L’écart devrait disparaître rapidement une fois le REM en service, soutient la société techno.

Invité à donner son point de vue, Francis Cortellino, chef analyste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement, invite à la prudence. Il convient que la venue du REM va stimuler la demande de logements autour des stations, mais il ignore comment l’offre va réagir. « Si les terrains à développer sont en grand nombre dans un secteur donné, l’abondance de l’offre pourrait restreindre la hausse des prix », fait-il valoir.

L’écart de valeur toujours présent

« La beauté de l’affaire est que nous avons constaté que l’impact du REM sur le temps de transport au centre-ville ne se reflète pas encore dans le prix des condos dans la plupart des marchés », soutient Jordan Owen, chef de la direction de Squarefeet.ai, dans un entretien.

Les plus forts escomptes se concentrent autour des futures stations Du Ruisseau, Sunnybrooke, Pierrefonds-Roxboro, Kirkland, Deux-Montagnes, Grand-Moulin et Brossard.

Pour son auteur, l’étude a un intérêt pour les promoteurs qui peuvent saisir l’occasion en achetant des terrains où le potentiel d’appréciation des valeurs est le plus grand. Elle a aussi son utilité pour les propriétaires actuels de condos qui préféreront attendre avant de mettre en vente leur logement afin de profiter de la plus-value attendue.

Informer le marché en temps réel

SquareFeet.ia affecte une équipe de huit personnes à temps plein à la tâche de valoriser les données immobilières collectées et les rendre intelligibles via son application Vision.

On a réalisé qu’il y a une grande demande de la part des promoteurs au Canada d’avoir ce que j’appelle une vision en temps réel du marché. Nous utilisons la science des données et l’intelligence artificielle pour analyser des millions d’annonces et transactions immobilières.

Sean Tassé, chef des opérations de SquareFeet

Son second produit se nomme Pulse. Il consiste en une application servant à optimiser le prix de vente ou de location des logements d’un promoteur. « La solution permet aux développeurs d’optimiser les revenus de leurs projets de 2 à 3 %, ce qui représente des milliers de dollars d’économie », soutient la société dans ses documents publicitaires.

SquareFeet.ai a participé à divers accélérateurs d’entreprises dont MIT Sandbox, Mtl inc. et Next AI. Elle a reçu plus de 150 000 $ en subventions, notamment de PME MTL, Investissement Québec, Career Ready et Front Row Ventures, énumère-t-elle.