Montagnes russes immobilières en mode descente
28 oct. 2022
Après une hausse rapide et faramineuse des prix des propriétés au Québec depuis le début de la pandémie, le marché a amorcé une descente qui s’annonce tout aussi impressionnante. Où s’arrêteront les montagnes russes de l’immobilier résidentiel ?
Le directeur du Service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Paul Cardinal, rappelle que les prix ont grimpé à un rythme « jamais vu dans le passé » pendant la pandémie. Ils ont monté de 20 % en 2020, puis de 24,5 % en 2021, la plus grande hausse observée depuis que ces données existent.
L’année 2022 n’allait pas céder le pas, loin de là. Le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 0,25 % en février à 3,25 % en septembre. Après un sommet en avril, les prix des propriétés ont commencé à chuter. Signe des choses à venir, Montréal enregistrait une croissance du nombre d’inscriptions en mai par rapport au même mois en 2021, une première depuis 2015. C’est habituellement l’inverse, à seulement trois mois du 1er juillet, jour du grand déménagement national au Québec.
« Il n’y a rien de comparable avec ce qu’on vit en 2022, laisse tomber le directeur du Service de l’analyse de marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), Charles Brant. C’est une première baisse de prix importante depuis le début des années 1990, à laquelle on ajoute un choc des taux avec une grande amplitude du taux directeur en seulement six mois ainsi qu’un contexte inflationniste que nous n’avons pas vécu depuis la fin des années 1980. »
Conséquence des taux
Après l’engouement excessif du début d’année à cause de l’anticipation de la hausse des taux d’intérêt, les prix sont devenus insoutenables en raison de l’effet des taux sur les hypothèques, note Charles Brant. D’avril à août, le prix médian des propriétés de la région métropolitaine de recensement de Montréal a baissé de 9 %, et de 4,1 % pour l’ensemble du Québec. La surchauffe s’est estompée : le nombre de surenchères est passé d’environ 80 % à 30 % en seulement quelques mois.
Paul Cardinal indique également que les ventes ont baissé de 18 % en août 2022 relativement à août 2021, et le nombre d’inscriptions sur le marché en septembre est monté de 8 % comparativement à avril et de 26 % par rapport à décembre 2021.
« Le facteur sous-jacent à cette baisse d’activité reste les taux d’intérêt, concède-t-il. Au début de la pandémie, ils étaient à un creux historique. Aujourd’hui, le taux affiché est de 6,14 %. Moins de ménages se qualifient au test de stress hypothécaire ou encore se retrouvent avec une capacité d’emprunt moindre. Cela affecte plus les premiers acheteurs, qui n’ont pas d’équité accumulée sur une autre propriété. »
Marché encore avantageux pour les vendeurs
Le marché actuel n’est pas encore de retour à l’équilibre, estime Paul Cardinal. Oui, les délais de vente s’allongent, mais le marché penche encore du côté des vendeurs.
« Il y a beaucoup moins de transactions, mais les prix sont encore solides, note toutefois la vice-présidente et chef des opérations à Sutton Québec, Julie Gaucher. Au début octobre, j’ai encore vu une propriété être vendue 73 000 $ en haut du prix inscrit après avoir reçu cinq offres. Mais ce n’est plus comme l’an dernier, où 50 % des ventes étaient en surenchères et où la moitié de ces propriétés étaient vendues au moins 10 % de plus que le prix demandé. »
Taux encore en hausse
Le marché n’a toutefois pas encore atteint son point le plus bas, jugent les observateurs. La plupart de ceux interrogés par Les Affaires croient qu’une autre augmentation du taux directeur de 50 points de base surviendra d’ici la fin de 2022.
« La prochaine hausse devrait être la dernière, avance l’économiste de la Banque Nationale, Daren King. Le taux directeur devrait ensuite reculer à 3 % à la fin de 2023 ou au début de 2024. Nous n’entrevoyons pas de récession pour notre part. »
L’économiste ne prévoit pas non plus de croissance importante de prix ou de vente avant la fin de 2023. Charles Brant, lui, pense que les prix pourraient subir un recul total de 20 % d’ici la fin de 2023 par rapport au sommet atteint en avril 2022.
Autant Julie Gaucher que le vice-président et directeur général de Royal LePage au Québec, Dominic St-Pierre, entrevoient un marché beaucoup plus calme pour 2023.
Le marché ne s’effondra toutefois pas. Le problème de l’offre ne sera pas réglé en deux ans, plaide M, St-Pierre.
« Après le printemps, la demande refoulée devrait commencer à se faire sentir, croit-il. Il n’y a toujours pas assez de propriétés à vendre pour faire face à la demande de la population. L’APCHQ dit qu’il manque 100 000 logements pour équilibrer le marché ; nous pensons que c’est plus 200 000. »
