Les multiplex ont la cote

Depuis la pandémie, le marché immobilier en a surpris plusieurs par sa vigueur. Les prix ont été poussés à la hausse par une demande forte et un inventaire faible dans tous les segments du marché résidentiel, incluant les multiplex.

Les immeubles de 2 à 5 logements attirent à la fois de futurs propriétaires-occupants, mais aussi des investisseurs. À ce titre, les tendances dans ce marché suivent partiellement celle de l’unifamiliale, mais elles peuvent également diverger un peu selon le comportement des investisseurs.

Dans tous les cas, les faibles taux d’intérêt et l’épargne élevée ont favorisé la demande de propriétés de 2 à 5 logements depuis l’été 2020.

Ainsi, pour les 4 premiers mois de 2021, les ventes de multiplex ont été 74% plus nombreuses qu’en 2020 selon les données colligées par JLR, société d'Equifax à partir du Registre foncier du Québec. L’année démarre donc en force, et ce, après une augmentation de 16% en 2020. Cette croissance des acquisitions s’observe un peu partout en province.

Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, le nombre de ventes a crû de 7% en 2020 et 46% au cours des 4 premiers mois de 2021 ce qui est largement inférieur aux hausses pour l’ensemble de la province. Ceci pourrait s’expliquer par un inventaire plus faible dans la métropole au début de la crise sanitaire. À Québec et à Sherbrooke, l'augmentation des transactions en 2020 a atteint 35%.

Bref, comme pour les unifamiliales et les copropriétés, le marché des multiplex a été très populaire depuis le début de la pandémie. Avec la forte demande et l’offre réduite, la croissance des prix s’est accélérée. Le prix médian d’un duplex à Montréal s'est fixé à 510 000$ à Montréal pour les 4 premiers mois de 2021, soit 11% de plus qu’à la même période en 2020. Pour les triplex, le prix a crû de 13% pour atteindre 645 000$ alors que pour les immeubles de 4 ou 5 unités, la hausse du prix s'est établie à 4% pour un montant médian de 775 000$.

Ces prix sont largement plus élevés que dans les autres marchés de Québec, par contre, la RMR de Gatineau connaît également de fortes augmentations, celles-ci variant de +13% à +20% dépendamment du nombre de logements pour les quatre premiers mois de 2021 comparativement à 2020.

À Québec, des hausses de prix ont été observées en 2021, mais elles sont plus modestes variant de +2% à +9% selon le type d’immeuble. Dans les cas de cette RMR, l’inventaire plus élevé en début de pandémie a limité la pression sur les prix exercée par la forte demande.

Ainsi, le marché a été très actif depuis le début de la crise sanitaire, mais plusieurs éléments pourraient venir changer la situation plus tard en 2021.

À surveiller

Les taux d’inoccupation ont remonté en 2020 selon les données de la SCHL, mais ceux-ci restent faibles et la croissance des logements vacants est principalement concentrée au centre-ville de Montréal. Par conséquent, hormis dans les quartiers centraux, les unités inoccupées ne s'avèrent pas un problème présentement. Cela favorise donc une bonne rentabilité des immeubles.

Considérant le retour en classe des étudiants dès l’automne et le rebond attendu de l’immigration, la demande de logements devrait être au rendez-vous l’année prochaine ce qui favorise l’achat de multiplex. Ceci étant dit, la capacité à louer les unités constitue seulement un facteur parmi plusieurs autres pour les futurs acheteurs d’immeuble de 2 à 5 logements.

L’intérêt de la part des futurs propriétaires-occupants pour des plex demeure présent et risque de se poursuivre tant que le marché de l’unifamiliale ne ralentira pas puisque certains acheteurs potentiels considèrent ces deux types d’immeubles interchangeables. Cela est d’autant plus vrai dans certains secteurs de Montréal où les petits plex sont beaucoup plus nombreux que les unifamiliales.

Toutefois, pour les investisseurs, les limites d’augmentations des loyers, les prix élevés et la hausse des taux d’intérêt pourraient en freiner plus d’un puisque ces facteurs réduisent la rentabilité des immeubles. Certains propriétaires pourraient aussi profiter des tendances actuelles pour mettre leurs immeubles en vente et encaisser la plus-value de leur investissement.

À ce sujet, un certain ralentissement de l’intérêt pour l’investissement dans le marché du multirésidentiel, pourrait expliquer la remontée de l’inventaire ces derniers mois, après un creux enregistré à l’hiver 2021.

À partir du 1er juin, le resserrement du test de résistance pour les prêts assurés et non assurés limitera davantage la capacité d’achat des ménages. Le taux d’intérêt minimum pour le test de résistance hypothécaire passera de 4,79% à 5,25%. Ceci pourrait refroidir un peu le marché, toutefois l’impact risque d’être somme toute limité. 

Au final, le marché reste largement favorable aux vendeurs et demeure très actif, par conséquent, même s’il montre quelques signes d'essoufflement, la croissance des prix devrait se poursuivre en 2021, mais le rythme devrait ralentir.

À plus long terme, les multiplex à Montréal resteront recherchés par les propriétaires-occupants. En fait, l’effet rareté devrait s’accentuer avec les années puisque l’ajout de nouvelles maisons et de plex à Montréal sera limité par le territoire alors que la population, elle, continuera de croître surtout avec l’arrivée de nombreux immigrants. Cela n'empêchera pas le marché de connaître des périodes plus tranquilles puisque le marché immobilier est cyclique. Une remontée des taux d’intérêt plus rapide que prévu pourrait, entre autres, avoir l’effet d’une douche froide sur le marché. Les mois à venir nous apporterons davantage de réponses sur la reprise économique et la sortie de la crise sanitaire ainsi que les conséquences de tout ceci sur le marché immobilier.