« Les gens achètent à l’aveugle »
27 jan. 2021
En ce marché de surenchère, les acheteurs sont souvent incités à précipiter ou à négliger leurs démarches pour remporter la transaction immobilière qu’ils convoitent
Un marché immobilier en ébullition entraîne de plus en plus d’acheteurs de propriété à couper court aux précautions et garanties courantes : périlleuse tentation, préviennent l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et la Chambre des notaires du Québec (CNQ), qui unissent leurs voix pour dénoncer cette tendance.
Élyse Binette, notaire retraitée qui vient d’accompagner sa fille dans son premier achat, est au nombre des clients qui ont dénoncé auprès de la CNQ la rapidité et les pressions avec lesquelles les transactions se déroulent, au détriment de la protection des acheteurs.
« J’ai été estomaquée de voir le processus », s’exclame-t-elle.
Le vendredi 8 janvier, sa fille de 31 ans a été avisée de l’arrivée sur le marché d’un condo dans un immeuble qu’elle lorgnait depuis quelque temps.
Le lendemain, un appel à la courtière lui apprend que dimanche sera la seule journée pour les visites, à raison de 15 minutes chacune. Elle visite l’appartement le dimanche à 10 h 45, et souhaite faire une offre pour la propriété annoncée à 310 000 $. La courtière lui fait savoir qu’une propriété de ce type peut attirer une vingtaine de visiteurs, dont une dizaine déposeront une offre. Elle ajoute qu’il faut prévoir une surenchère d’environ 2000 $ par acheteur potentiel.
Le lendemain, soit le lundi, la fille d’Élyse Binette présente à 11 h une offre de 15 000 $ au-dessus du prix demandé. À 17 h, la courtière l’avise que deux propositions seront retenues sur les neuf reçues, et lui propose de bonifier la sienne. La fille d’Élyse ajoute 8000 $ à son offre, pour la porter à 333 000 $. La courtière lui recommande de n’inscrire aucune condition comme l’inspection du bâtiment, hormis l’obtention d’un financement.
L’acquisition est au prix de cet accroc aux précautions. La jeune femme finalisera la transaction le mardi matin, en gonflant encore son offre de 2250,50 $ — ce sera suffisant pour l’emporter, lui a dit la courtière.
Heureusement, Élyse Binette, forte de sa longue expérience dans le notariat, a consacré l’entière journée du lundi décisif à faire une série de vérifications sur les titres de propriété, le certificat de localisation, le budget du syndicat de copropriété, la réputation du constructeur, le prix des propriétés comparables…
« Pensez-vous qu’un notaire aurait eu le temps de faire tout ça ? » lance-t-elle. « Les gens achètent à l’aveugle, alors que le vendeur a toutes les cartes en main. »
Bien guidée par sa mère, la jeune femme n’avait pas renoncé à ses garanties légales.
Une tendance forte et néfaste
Ces mésaventures sont de plus en plus courantes.
Les acheteurs qui se pressent simultanément autour d’une propriété convoitée sont incités à précipiter ou à négliger leurs démarches pour remporter la transaction.
L’OACIQ « ne tolère pas les comportements insistants des quelques courtiers qui peuvent réduire les protections légales dont bénéficie le public dans le cadre de transactions immobilières », a indiqué Me Caroline Champagne, vice-présidente Encadrement de l’OACIQ, dans un communiqué commun avec la Chambre des notaires.
« On veut s’assurer que tout le monde est bien au fait de ce que ces renonciations signifient », a-t-elle ajouté lors d’une conversation téléphonique.
Ces renonciations se généralisent, constate de son côté Me Hélène Potvin, présidente de la CNQ. « On a vu une augmentation des appels à ce sujet-là à la Chambre. Les notaires aussi nous disent que dans leur bureau, une bonne partie des offres d’achat arrivent comme ça. »
Trois raccourcis
Trois éléments font l’objet de périlleux raccourcis.
Pressés, stressés, anxieux de remporter la transaction, les acheteurs vont « carrément laisser tomber la possibilité de faire faire une inspection préachat, souligne Caroline Champagne. Ça peut avoir des conséquences financières extrêmement importantes. »
Pourtant, les courtiers « ont l’obligation de recommander qu’il y ait une inspection, effectuée par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment », précise-t-elle.
Les acheteurs accepteront souvent de conclure la transaction sans certificat de localisation à jour. Préparé par un arpenteur agréé, il devrait dater d’au plus dix ans et décrire l’état actuel de la propriété.
« On voit de plus en plus de ventes sans garantie légale », ajoute encore Me Potvin.
Elle comprend à la fois la garantie de qualité, qui prémunit l’acheteur contre les vices cachés, et la garantie du droit de propriété, qui concerne les vices de titre de propriété.
« Si j’achète sans garantie, je n’ai pas de recours contre le vendeur, et si en plus je n’ai pas fait faire d’inspection, je suis en culotte courte s’il m’arrive quelque chose. »
Malheureusement, quand acheteur et vendeur se rencontrent dans le bureau du notaire, « il est trop tard, parce que l’offre d’achat est déjà signée », conclut Me Potvin.
