Le marché immobilier poursuit sur sa lancée

EXPERT INVITÉ. Ces derniers mois, le marché immobilier était en mode rattrapage après un printemps très tranquille étant donné les restrictions en vigueur à l’époque. Depuis, les ventes d’unifamiliales ont plus que compensé le recul du printemps et celles des 2 à 5 logements ont rattrapé le retard pour atteindre un nombre de transactions similaires à celui enregistré entre mars et septembre 2019. Pour les copropriétés, par contre, le déficit dans le nombre de ventes par rapport à l’année dernière est toujours présent même s’il s’amenuise chaque mois depuis quelque temps.

Tendances provinciales — septembre 2020

Tout cela est non seulement le signe d’un engouement pour le marché immobilier aidé, entre autres, par les bas taux d’intérêt, mais également d’un changement dans les préférences des consommateurs. Les unifamiliales situées plus loin de Montréal gagnent du terrain au profit des copropriétés des secteurs centraux. Les ventes sont élevées partout en province pour le mois de septembre, mais certaines régions ont accru leur part d’acheteurs.

L’offre, pour sa part, ne rebondit pas aussi rapidement que la demande. Certains ménages souhaitant se départir de leur résidence ont pu repousser leur décision, ne voulant pas recevoir une grande quantité de visiteurs dans leur propriété. Des personnes âgées qui songeaient à s’installer en résidence pour aînés ou à réduire leur espace en devenant locataires ont pu également reporter le projet étant donné les circonstances actuelles.

Le faible nombre de reprises de propriétés par les institutions financières sont un autre facteur à considérer. Bien qu’une certaine remontée s’amorce, le nombre de reprises de finance et d’avis de 60 jours publiés au Registre foncier du Québec reste modeste, largement sous ce qui était observé à période comparable l’an dernier. Les mesures telles que la prestation canadienne de la relance économique (PCRE) et les reports de paiement hypothécaires aident grandement plusieurs ménages à souffler malgré les pertes d’emploi. Normalement, lors d’une crise économique, les reprises sont plus nombreuses et beaucoup de ménages optent pour la vente avant même d’être en retard sur leurs paiements, mais pour l’instant, les mesures implantées limitent cet effet sur le marché.

Au final, l’offre restera probablement faible encore pendant quelques mois sur le marché et ce qui favorisera la croissance des prix. Par contre, une remontée de l’offre pourrait survenir lorsque les mesures d’aide s’atténueront, mais cela risque de prendre plusieurs mois.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 99 067 propriétés unifamiliales ont été vendues dans la province au cours des douze derniers mois, ce qui représente une hausse de 11 % relativement à la même période l’année précédente. Septembre a été particulièrement exceptionnel avec une augmentation des transactions de 59 % par rapport au même mois en 2019. Avec un fort engouement pour les propriétés unifamiliales, le marché devrait rester actif au cours des prochains mois, mais afficher des croissances plus modérées puisque l’effet rattrapage s’amenuisera.

Le prix médian sur 12 mois des unifamiliales a atteint 265 000 $ en hausse de 5 % ; pour septembre seulement, le bond est de 11 %. Ces augmentations témoignent de l’appétit des acheteurs pour ce type de propriété et la faible offre.

Ventes de copropriétés au Québec

Pour les ventes de copropriétés, elles ont grimpé de 4 % au cours des douze derniers mois pour un total de 38 818. La hausse a été possible grâce à une augmentation des transactions de 32 % en septembre par rapport au même mois l’année passée. Cette augmentation est moins prononcée que celle de la vente des unifamiliales. Cette hausse se fait également dans un contexte où, une baisse du nombre de transactions plus marquée au printemps pour les copropriétés fut enregistrée. Par contre, malgré le fait que la demande pour ce type de propriété ne connaît pas la même vigueur que celle de l’unifamiliale, les prix continuent leur ascension, aidés par un nombre d’unités à vendre en septembre 8 % moins élevé qu’à pareille date en 2019 selon les données publiées par l’APCIQ.

Néanmoins, les augmentations de prix sont plus faibles que pour l’unifamiliale en septembre, car la pression sur ce marché est plus limitée. La hausse atteint 4 % pour septembre et 7 % pour les douze derniers mois.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En septembre 2020, l’indice AP de la province a atteint 100,7, soit un recul de 0,3 % par rapport au même mois en 2019. Même si la détérioration de l’accès la propriété est faible, elle représente un changement de tendance important, un revirement qui pourrait persister au cours des prochains mois, si la croissance des prix pour les unifamiliales se poursuit et que les augmentations salariales sont modestes, ce qui sera probablement le cas. La dernière fois qu’une détérioration fut enregistrée, c’est en février 2019. Ceci étant dit, le marché demeure beaucoup plus accessible qu’en 2015 et 2016.

La diminution des taux d’intérêt compense partiellement la hausse des prix dans le calcul du paiement hypothécaire type, mais ce dernier est en forte croissance, signe que la montée des prix n’est pas seulement due aux baisses des taux d’intérêt.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Le portrait par ville est particulièrement intéressant depuis quelques mois, puisqu’un certain mouvement de la demande s’observe. Le rebond des ventes est élevé et atteint plus de 50 % de croissance dans les villes de Québec (+59 %), Sherbrooke (+90 %), Lévis (+55 %), Saint-Jean-sur-Richelieu (+59 %), Repentigny (+80 %), Mascouche (+103 %), Rimouski (+68 %), Victoriaville (+55 %) et Saint-Hyacinthe (+64 %). Ces hausses des transactions sont particulièrement élevées et sont entre autres dues à l’effet de reprise après un printemps très tranquille, côté vente. Par contre, ces villes se distinguent par une reprise importante des ventes et témoignent de l’intérêt des ménages pour les secteurs à l’extérieur des grands centres. Même un faible mouvement des habitants de Montréal vers les régions plus éloignées peut avoir une incidence marquée sur la hausse des transactions vu la taille du parc immobilier de ces municipalités beaucoup plus petites que celles de l’île de Montréal.

Sur 12 mois, ce sont les villes de Sherbrooke, Lévis, et Rimouski qui remportent la palme des plus fortes hausses de transactions avec 23 % d’augmentation.

En ce qui concerne les prix, ce sont les municipalités en banlieue qui semblent connaître les plus fortes croissances. Ainsi, Terrebonne (+11 %), Saint-Jean-sur-Richelieu (+15 %), Saint-Jérôme (+12 %), Blainville (+14 %), Brossard (+13 %), Mirabel (+11 %), Dollard-des-Ormeaux (+11 %) affichent tous des hausses supérieures à 10 % sur douze mois. En banlieue de Montréal, le marché était déjà très favorable aux vendeurs avant la pandémie et l’inventaire de propriétés était bas. Dans un tel contexte, les prix étaient déjà en croissance avant la crise sanitaire, une tendance qui s’est accentuée avec l’augmentation de l’attrait pour les propriétés de ces municipalités.

En ce qui concerne les prix médians, les hausses atteignent plus de 20 % dans plusieurs villes, mais comme le nombre de transactions est faible pour un mois uniquement il faut faire attention aux conclusions fortes. Sur douze mois, sept villes ont vu leur prix médian des unifamiliales grimper de 10 % ou plus, soit Terrebonne, Saint-Jean-sur-Richelieu, Saint-Jérôme, Blainville, Mirabel, Châteauguay et Saint-Hyacinthe. Ces importantes hausses nous permettent de constater que les villes en banlieues éloignées furent particulièrement prisées par les acheteurs ce qui a fait bondir les prix.

En ce qui concerne les copropriétés le portrait diffère d’une ville à l’autre. En septembre, les ventes ont rebondi fortement à Longueuil (+66 %), Gatineau (+41 %) et Brossard (+23 %) ce qui a permis à ces villes d’afficher des hausses de transactions sur douze mois.

Les ventes de condos ont regagné du terrain à Montréal et Québec, mais la reprise est trop faible pour compenser le recul enregistré au printemps, ce qui fait que le nombre de transactions est en baisse sur douze mois dans ces villes.

En ce qui concerne les prix, ils continuent leur ascension sur douze mois sauf pour Québec où les ventes continuent d’être difficile malgré une remontée de celles-ci en septembre ce qui se répercute dans une baisse de prix de 3 % sur douze mois.