Immobilier: un début d'année très vigoureux

Tendances provinciales — Janvier 2021

Après une année 2020 qui s’est terminée en force, l’année 2021 démarre avec beaucoup de vigueur. Les chiffres de janvier nous permettent de regarder la tendance qui s’installe en début d’année, mais ils ont peu d’impact sur le nombre de ventes et les prix de l’ensemble de 2021, puisque cette période comporte peu de transactions. Le faible nombre de transactions en janvier et même en février s’explique par le fait que les déménagements l’hiver sont peu populaires.

En janvier 2021, le nombre d’acquisitions a continué de croître dans une majorité de secteurs et les prix ont poursuivi leur montée. La pandémie favorise encore les régions à l’extérieur de Montréal. Celles-ci avaient généralement des hausses de prix plus faibles (voir des diminutions) que dans la métropole, mais la tendance s’inverse présentement. L’effet rattrapage explique de moins en moins les variations de transactions et c’est plutôt une augmentation de la demande qui propulse le nombre de ventes. Les changements des besoins des consommateurs, les faibles taux d’intérêt et la hausse de l’épargne favorisent tous une demande croissante et donc la montée des prix un peu partout en province.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 104 277 propriétés unifamiliales ont été transigées à travers la province au cours des douze derniers mois. Cela représente une augmentation de 18 % comparativement à l’année précédente. Pour janvier seulement, le nombre de transactions a crû de 27 % relativement au même mois en 2020. La croissance des ventes demeure importante, mais ralentie par rapport à l’automne puisque l’effet de rattrapage s’amenuise et que la faible offre limite les transactions.

Le prix médian des unifamiliales s’est élevé à 277 000 $ au cours des douze derniers mois, une hausse de 9 % comparativement à la même période l’année précédente.

Le gain sur douze mois est plus faible que pour janvier, car les augmentations de prix sont somme toute récentes. Ainsi, seulement pour le mois de janvier, la variation atteint + 17%. Si la tendance se maintient, la croissance sur douze mois augmentera au cours des prochains mois. La faible offre combinée à une hausse de la demande favorise les vendeurs et fait monter les prix.

Ventes de copropriétés au Québec

Lors des douze derniers mois, 42 040 copropriétés ont changé de mains à travers la province, soit un gain de 8 % par rapport à l’année passée. Même si la croissance demeure présente dans ce segment de marché, celle-ci est plus modérée que pour les unifamiliales. Pour janvier seulement, la hausse des acquisitions atteint 14%. Dans le cas des copropriétés, l’évolution du nombre de ventes varie énormément d’une région à l’autre.

Le prix médian des copropriétés sur douze mois a grimpé de 7% au Québec relativement à l’année précédente pour atteindre 275 000 $. En janvier, la croissance était supérieure, avec une augmentation de 11%. Les copropriétés dans les secteurs de villégiature ont particulièrement la cote auprès des investisseurs et des ménages voulant diversifier leurs actifs et profiter du plein air. Ainsi, le prix et les ventes de copropriétés dans ces secteurs bondissement alors que les petites unités au centre-ville perdent en intérêt. Ceci étant dit, le faible inventaire un peu partout au Québec permet de maintenir les hausses de prix dans une majorité de régions.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En janvier 2021, l’indice AP de la province a atteint 93,4, soit un recul de 4,9 % par rapport au même mois en 2020. Depuis les 5 mois, l’indice enregistre une diminution par rapport à son niveau l’année précédente. La valeur de l’indice en janvier 2021 est similaire à celle de 2019, mais démontre une faible abordabilité en comparaison avec la moyenne des dix dernières années pour un mois de janvier.

Les baisses de taux d’intérêt et les hausses de salaire ne compensent pas la croissance du prix des maisons des derniers mois. Il devient de plus en plus ardu pour les citoyens d’acquérir une propriété vu l’augmentation majeure des prix, toutefois l’indice reste plus élevé qu’en 2008 où il avait atteint un creux des 15 dernières années. Si la montée des prix se poursuit en 2021, un nouveau creux pourrait être observé. Dans le cas présent, les taux d’intérêt ne peuvent plus reculer de manière assez importante pour causer une remontée de l’accessibilité. Donc, à plus long terme, pour que l’indice remonte, il faudra soit une hausse des salaires soit une baisse des prix des maisons, sinon l’accessibilité à la propriété demeura plus difficile que sa moyenne historique.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Du côté des unifamiliales, les ventes en janvier ont crû dans l’ensemble des villes analysées, à l’exception de Trois-Rivières. Ces hausses sont exceptionnelles considérant un nombre de transactions déjà très élevé en janvier 2020 par rapport à la moyenne historique. L’interprétation des résultats par ville doit toutefois être faite avec prudence vu le faible nombre d’acquisitions enregistré en janvier. Néanmoins, les statistiques par municipalités nous permettent de constater un engouement encore très présent pour l’unifamiliale un peu partout en province.

Sur douze mois, des croissances de ventes d’unifamiliales sont observées dans toutes les villes analysées. Elles demeurent faibles à Montréal (+1%) où l’inventaire est limité, mais atteignent des sommets dans des villes tels que Lévis (+32%), Rimouski (29%) et Blainville (+27%). Ces municipalités ont gagné en attrait avec la pandémie et comme plusieurs propriétés étaient disponibles sur le marché avant la crise sanitaire, la hausse de demande a mené à une croissance importante des transactions.

Les augmentations du prix médian varient entre 8% (Québec et Sherbrooke) et 42% (Blainville) pour le mois de janvier 2021 comparativement à janvier 2020. Les prix ont crû dans toutes les villes analysées au cours des douze derniers mois. Blainville et Brossard se distinguent avec une croissance de 20% ou plus du prix médian sur douze mois. Les hausses demeurent plus modestes à Québec (+3%) et Lévis (+4%) étant donné, toute proportion gardée, l’offre importante de propriétés sur le marché dans ces municipalités au début de la crise sanitaire. Ainsi, malgré un regain de la demande dans ces secteurs, les hausses des prix sont moins accentuées.

En ce qui concerne les copropriétés, la croissance des ventes diffère selon les villes. Sur douze mois, le nombre de transactions recule à Laval (-2%), Montréal (-3 %) et Brossard (-16%), alors que Longueuil (+20%) et Gatineau (+12%) connaissent de fortes hausses sur la même période. Le marché de la copropriété a été difficile au cours des dernières années à Québec, mais celui-ci semble tranquillement vouloir se resserrer. Les ventes augmentent rapidement sur douze mois et ont crû de 49% en janvier. Le prix médian continue de reculer, mais sa baisse de 2% en janvier est moins importante que celle sur douze mois ce qui témoigne d’un certain regain. Si la demande demeure forte, le prix médian pourrait renouer avec les hausses au cours des prochains mois.

À Montréal, l’effet inverse est plutôt observé. Alors que les prix augmentaient rapidement pendant une bonne partie de l’année 2020, la croissance semble s’affaiblir. La reprise des ventes n’a pas permis de combler le ralentissement de l’automne. Ainsi, le nombre de copropriétés vendues a décliné au cours des douze derniers mois et l’inventaire s’est accru. La hausse de prix pour janvier atteint seulement 6% alors que sur douze mois elle a bondi de 12%. Le gain sur douze mois est appelé à se réduire si la tendance des derniers mois se poursuit.