Immobilier résidentiel: offre restreinte, prix croissants

BULLETIN LES AFFAIRES - JLR. Avec la crise sanitaire, de nombreuses activités ont été paralysées par les restrictions mises en place par le gouvernement. En avril 2020, l’impact de celles-ci commençait à s’observer sur les transactions publiées au Registre foncier du Québec, mais, depuis, les ventes et les prix ont fortement rebondi.

 Tendances provinciales — avril 2021

Au cours du mois d’avril 2021, les augmentations de prix demeurent présentes et l’offre de propriété reste limitée. Le faible inventaire d’unifamiliales et de copropriétés combiné à la forte demande favorise une fois de plus les vendeurs et les hausses de prix.

Les maisons unifamiliales étaient encore très populaires au cours du mois d’avril, ce qui montre que les grands espaces sont toujours recherchés. Cependant, les transactions pourraient ralentir dans les mois à venir étant donné les faibles inventaires actuels.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société d’Equifax, 110 412 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 24% relativement à la même période l’année précédente. Les ventes du mois d’avril de cette année ont crû de 41% par rapport à avril 2020. Cette croissance doit toutefois être interprétée avec prudence puisqu’elle pourrait surestimer la tendance. Les transactions, bien qu'en hausse en avril 2020 relativement à 2019, étaient probablement légèrement inférieures à ce qu'elles auraient été sans la pandémie. Le marché immobilier ralentissait en avril 2020, mais comme plusieurs devaient procéder à la transaction officielle pour respecter leur promesse d’achat, l’impact sur les ventes publiées au Registre foncier était présent, mais limité. Ainsi, les conséquences de la Covid-19 sur le marché se sont davantage fait sentir en mai 2020 qu’en avril de la même année.

En avril 2021, les conditions de l’offre et de la demande ont peu changé dans le marché de l’unifamiliale et la situation demeure difficile pour les acheteurs. Les mises en chantier pour ce type de propriété sont élevées jusqu’à maintenant en 2021, une tendance qui pourrait se poursuivre vu la forte demande depuis le début de la pandémie. Toutefois, les prix élevés et la faible disponibilité des matériaux limiteront possiblement la hausse de l’offre et surtout celle de logement abordable.

De mai 2020 à avril 2021, le prix de vente médian des unifamiliales s’est élevé à 283 000 $, soit une augmentation de 10 % par rapport à la même période l’année précédente. La forte concurrence entre les acheteurs a permis aux prix des logements de continuer leur croissance. Pour avril 2021, le prix médian des unifamiliales a bondi de 11 % par rapport à avril 2020.

 Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 45 443 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, une hausse de 15% relativement à la même période un an plus tôt. Pour avril 2021 seulement, le nombre d’acquisitions a grimpé de 59%. Dans le cas des copropriétés, les ventes avaient reculé en avril 2020 vu la Covid-19, ce qui explique la croissance particulièrement élevée. Cependant, si l’on compare avril 2021 avec avril 2019, l’augmentation est de 46%. Cette croissance peut partiellement s’expliquer par les fortes montées de prix des unifamiliales. En effet, ces importantes hausses rendent les maisons inaccessibles pour certains acheteurs, qui peuvent alors se tourner vers la copropriété. De plus sur une base annuelle, ce marché présentait un plus grand inventaire, toute proportion gardée, que celui des unifamiliales. Toutefois, les unités disponibles sont très concentrées au cœur de Montréal où les propriétés demeurent chères et inaccessibles pour plusieurs. Le prix de vente médian des copropriétés au Québec s’est établi à 280 500$ au cours des douze derniers mois, une augmentation de 8% par rapport à la période précédente. Le bond atteint 16% pour avril 2021 comparativement à avril 2020.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En avril 2021, l’indice AP de la province a atteint 92,6 soit une diminution de 8,7% relativement au même mois en 2020. Depuis septembre 2020, l’indice recule constamment par rapport à l’année dernière. Une fois de plus, la flambée des prix des logements a dépassé l'augmentation du salaire hebdomadaire moyen. Ainsi, la détérioration de l’indice devrait se poursuivre si les prix des logements continuent d’augmenter. Ceci étant dit, au début d’avril, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), craignant que les faibles taux d’intérêt poussent les acheteurs à trop s'endetter, a annoncé la possibilité d’un resserrement des règles hypothécaires à compter de juin 2021. Cette mesure implique l’utilisation d’un taux d’intérêt plus élevé pour le test de résistance des prêts non assurés, passant de 4,79% à 5,25%. L’impact pourrait venir ralentir la croissance rapide des prix, mais la mesure touche somme toute peu de prêts ce qui limite l’effet.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (Statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Au cours du mois d’avril, les ventes ont continué à augmenter plus rapidement dans les petites villes que dans les plus grandes. En ce qui concerne le secteur de l’unifamiliale, sur douze mois, toutes les villes affichent une hausse et ce sont les municipalités de Lévis (+41%), Shawinigan (+33%) et Rimouski (+27%) qui enregistrent les plus fortes croissances. Pour sa part, Montréal n’a connu qu’une augmentation de 4 % lors des douze derniers mois. Cette faible hausse peut s’expliquer par le manque d’inventaire observé durant la période. Une fois les restrictions sanitaires terminées, un regain de l’offre pourrait s’observer dans les différentes villes puisque certains vendeurs ont pu repousser la mise en marché par crainte d’avoir des visiteurs potentiellement atteints du virus.

En ce qui concerne les prix, ce sont les municipalités en banlieue qui enregistrent les plus fortes croissances. Ainsi, les villes de Blainville (+24 %), Brossard (+22 %), Terrebonne (+21 %), Dollard-des-Ormeaux (+21 %) et Châteauguay (+21%) affichent toutes des hausses supérieures à 20 % sur douze mois.

Le marché de la copropriété, quant à lui, présente un portrait différent d’une ville à l’autre. Au cours des douze derniers mois, Québec (+32%) et Longueuil (+31%) se sont distingués par des augmentations significatives des ventes. Brossard affiche une baisse de 5% qui peut s’expliquer par le faible inventaire de copropriétés dans cette municipalité.

Au cours de la même période, toutes les régions ont affiché des croissances de prix, à l’exception du Québec (-1%). Malgré une baisse sur douze mois dans ce secteur, des hausses ont été observées ces derniers mois, dont une de +9% en avril, signe d’un changement de tendance.

La baisse de l’offre d’unifamiliales et de copropriétés entraîne un resserrement continu des conditions du marché dans la majorité des municipalités. En particulier, dans plusieurs petites villes qui sont rapidement devenues des marchés de vendeurs.