Immobilier: la demande reste élevée malgré les mesures de confinement prolongées en février

BULLETIN LES AFFAIRES - JLR. La deuxième vague de la pandémie et les mesures strictes de confinement dans la province n’ont pas freiné les acheteurs.

Tendances provinciales — février 2021

Les ventes ont même atteint un nouveau sommet historique au Québec pour un mois de février. Les bas taux d’intérêt, l’évolution des préférences en matière de logement, l’épargne élevée des ménages et probablement la crainte que les prix poursuivent leur montée considérable ont continué d’accroître l’intérêt des acheteurs pour l’acquisition d’un logement au cours du dernier mois.

Les ventes de propriétés résidentielles ont crû dans tous les segments de marché analysés en février par rapport au même mois en 2020. Toutefois, la pandémie a clairement accru l’intérêt pour les grands espaces, faisant augmenter de façon exponentielle les ventes d’unifamiliales (+45%) et de 2 à 5 logements (+64%). D’un autre côté, le marché de la copropriété (+33%) n’a pas pu croître autant que les deux autres secteurs en raison de la diminution de l’immigration et du désintérêt pour le centre-ville.

Les inscriptions en vigueur, selon les données publiées par l’APCIQ, ont baissé de 45% par rapport à février 2020, un déclin qui a été plus prononcé pour les unifamiliales. En conséquence, les prix croissent et les unités à vendre ne restent pas longtemps sur le marché.

Cela dit, pour le futur, le calendrier de livraison et l’efficacité du vaccin, combinés aux mesures gouvernementales, demeurent une source d’incertitude pour l’évolution de la demande et de l’offre de logements.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société Equifax, le mois de février poursuit sa lancée du début de l’année. Au total, 105 973 maisons ont été vendues à travers la province, soit une augmentation de 20 % par rapport aux douze mois précédents. Pour février uniquement, 5 474 unifamiliales ont été acquises, ce qui représente une hausse de 45 % relativement à février 2020. De mars 2020 à février 2021 inclusivement, le prix de vente médian des maisons unifamiliales s’est élevé à 279 299$, soit un bond de 10% en comparaison avec la même période l’année précédente. Pour février 2021 seulement, le prix médian des unifamiliales a crû de 15% par rapport au même mois en 2020.

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 42 745 ventes de copropriétés ont été conclues au Québec, une croissance de 8 % comparativement à la même période un an plus tôt. Pour février 2021 uniquement, la hausse du nombre de transactions atteint 33%, pour un total de 2802 acquisitions.

En ce qui a trait au prix de vente médian des copropriétés, celui-ci s’est établi à 275 000$, soit une augmentation de 6 % au cours des douze derniers mois. Pour février seulement, la variation est de +4%. Le prix médian dans ce marché a peu fluctué ces derniers mois, ce qui pourrait être un indicateur préliminaire du ralentissement de la hausse des prix observée à l’automne. Le ralentissement dans le centre-ville de Montréal pèse lourd dans la statistique provinciale des copropriétés puisque plusieurs des unités disponibles se trouvent dans ce secteur. Ainsi, alors que les prix pourraient diminuer à proximité du centre-ville de Montréal, leur croissance est toujours possible ailleurs au Québec.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En février 2021, l’indice AP de la province a atteint 92,6 soit un recul de 5,2 % par rapport au même mois en 2020. Pour un sixième mois consécutif, l’indice AP diminue par rapport à l’année dernière. Les salaires restent élevés et les taux d’intérêt demeurent bas, mais cela n’a pas suffi à compenser la forte hausse des prix des unifamiliales en février.

La baisse du taux d’intérêt (5 ans) depuis le début de la pandémie a certainement été un moteur de l’appréciation actuelle des prix des logements, mais cela n’explique pas l’entièreté de la hausse. Au final, l’augmentation des prix nuit à l’accessibilité, non seulement en augmentant les paiements hypothécaires, mais également en accroissant le montant de la mise de fonds minimum. Avec les conditions du marché favorables aux vendeurs et le processus de vaccination déjà en place qui annonce un retour à la normale, les prix des logements devraient continuer leurs augmentations au cours des prochains mois, de telle sorte que l’indice pourrait continuer de se détériorer au cours des prochains mois.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Du côté des unifamiliales, la croissance persiste, autant pour les prix que pour les ventes dans plusieurs villes du Québec, mais surtout dans les régions un peu plus éloignées et les banlieues où les acheteurs peuvent profiter de plus grands espaces. Ces conséquences résultent de la pandémie et de son impact sur les conditions de vie et de travail. La ville de Lévis est en tête des hausses de ventes avec une augmentation sur douze mois de 33%, suivie de Rimouski (+27%), Granby (+25%) et Blainville (+25%).

Quant aux prix médians, toutes les villes ont connu une croissance au cours des douze derniers mois. Blainville enregistre un prix médian de 475 000$, en hausse de 23%, ce qui en fait la municipalité avec la plus forte augmentation. D’un autre côté, Québec n’a connu qu’une hausse de 3%, et ce, malgré une augmentation des ventes d’environ 21%. Cette faible croissance des prix est due à la surconstruction de logements des dernières années. Aussi, plus les acheteurs s’éloignent de la ville, plus ils peuvent s’offrir la maison de leurs rêves et pendant la pandémie, cette tendance s’est considérablement accélérée. Par conséquent, les prix dans les municipalités éloignées ont augmenté plus rapidement. À un certain point, un nouvel équilibre apparaîtra avec une prime d’éloignement réduite ce qui limitera les départs vers les régions.

En ce qui concerne le marché de la copropriété, les ventes sur douze mois ont diminué dans trois des six villes analysées, Brossard (-8%), Montréal (-5%) et Laval (-2%), montrant une fois de plus le besoin d’espaces plus grands, mais également le manque d’unités et le faible inventaire dans le cas de Brossard et Laval. Des croissances de prix sur douze mois ont été constatées dans toutes les villes, à l’exception de Québec (-4%), où, progressivement, les ventes ont rebondi au cours des derniers mois, ce qui a favorisé l’écoulement de l’inventaire et donc la hausse de prix de 11% observée au cours du dernier mois.