Immobilier: forts gains des ventes sans garantie légale

La notion de garantie légale est souvent peu connue des ménages jusqu’à ce qu’ils achètent leur première demeure, mais c’est vraiment lors de la découverte d’un vice caché que plusieurs en réaliseront l’utilité.

Tout d’abord, la garantie légale se divise en deux volets: celle concernant les titres de propriété et celle de qualité. Pour cet article, seule l’absence ou la présence de la garantie légale de qualité, soit celle auquel les gens font le plus souvent référence sera analysée.

L’exclusion de la garantie légale de qualité implique que l’acheteur ne pourra revenir contre l’ancien propriétaire s’il découvre un vice. Attention, si l’ancien propriétaire connaissait le problème et a intentionnellement caché celui-ci, l’acheteur pourrait revenir contre lui dans une poursuite pour dol, peu importe la présence de garantie légale ou non.

Si vous voulez en savoir plus sur la garantie légale, vous pouvez consulter différents sites tels que celui de l’OACIQ ou, encore mieux, parler à un professionnel.

La tendance s’accélère

J’ai rédigé, il y a quelques années, un blogue sur l’achat sans garantie légale, dans lequel j’y parlais déjà de la montée de l’exclusion de la garantie légale. Ainsi, le resserrement du marché immobilier suite à la pandémie n’a qu’accéléré une tendance déjà bien implantée.

Tout d’abord, certains types de transactions sont depuis longtemps effectués majoritairement sans garantie légale, dont les ventes après une reprise de finance. Dans ces cas, le créancier ne connaît pas la propriété et veut éviter tout recours après la transaction. Les ventes à la suite d’une succession, surtout quand les héritiers n’habitent pas la résidence, sont aussi souvent effectuées sans garantie légale. Ce fut le cas pour 68% des unifamiliales héritées puis vendues au cours des cinq premiers mois de 2021 selon les données publiées au Registre foncier du Québec et colligées par JLR, société d’Equifax.

En ce qui concerne les ventes « ordinaires », le retrait de la garantie légale prend de l’ampleur, et ce, partout au Québec.

Proportion des ventes sans garantie légale de qualité selon le type de propriétés résidentielles

Source : JLR

La proportion des ventes sans garantie légale varie selon le type d’immeuble, mais l’augmentation de celle-ci est commune à toutes les propriétés résidentielles et s’est vraiment accentuée à partir de 2019 comme en témoigne le graphique ci-haut. Dans les cas des petits plex, l’absence de garantie légale est plus fréquente. Ainsi, le pourcentage de ventes sans garantie légale a plus ou moins doublé en sept ans, passant de 23% pour les duplex et 19% pour les triplex en 2014 à, respectivement, 45% et 42% de janvier et mai 2021.

Pour les unifamiliales, la proportion de ventes sans garantie légale est passée de 17% en 2014 à 26% en 2020, pour finalement atteindre 32% au cours des cinq premiers mois de 2021.

Dans le cas des copropriétés, le phénomène demeure marginal, entre autres, car les unités sont encore récentes. Ceci dit, une montée s’observe tout de même.

Dans tous les cas, l’accélération de la tendance au cours des deux dernières années s’explique partiellement par le marché fortement à l’avantage des vendeurs. Dans de telles circonstances, les acheteurs peuvent être tentés de se démarquer en enlevant la clause de garantie légale et les vendeurs, eux, en profitent pour se départir de certaines clauses.

Les propriétés plus âgées plus souvent vendues sans garantie légale

Les statistiques sont sans équivoque et peu surprenantes: plus la propriété est vieille, plus elle risque d’être transigée sans garantie légale. Dans 59% des ventes d’unifamiliales centenaires effectuées au cours des cinq premiers mois de 2021, la garantie légale était retirée du contrat. Ce pourcentage descend à 54% pour les maisons bâties entre 1921 et 1950, puis à 39% pour celles construites entre 1951 et 1980, et enfin, à seulement 12% des unifamiliales érigées depuis 1981. Ainsi, plus un parc immobilier vieillit, plus les ventes sans garantie légale sont nombreuses. Avec le temps, la probabilité d’avoir de mauvaises surprises en ouvrant les murs d’une propriété augmente et les vendeurs en sont bien conscients. Ils préfèrent donc refiler le risque à l’acheteur. 

En résumé, les transactions sans garantie légale croissent au Québec et pourraient même devenir la norme dans le marché de la revente plutôt que l’exception. En fait, la montée devrait continuer au cours des prochains mois étant donné le marché toujours fortement à l’avantage des vendeurs. À plus long terme, la tendance pourrait également se poursuivre puisqu’une propriété acquise sans garantie légale est souvent revendue sans celle-ci par la suite afin de limiter le fardeau du vendeur.

Dans tous les cas, l’achat sans garantie légale doit s’effectuer en toute connaissance de cause. Le risque et les coûts reliés à un possible vice caché étant transférés du vendeur à l’acheteur, cette protection pour l’acquéreur a une certaine valeur et celle-ci doit donc être considérée dans le prix. Aussi, une bonne inspection est de mise puisque si le problème pouvait être décelé lors de l’acquisition, celui-ci ne pourra être couvert par la garantie légale de qualité. Bref, le choix demeure aux parties prenantes d’intégrer ou non la clause de garantie légale, mais les impacts devraient toujours être bien considérés.