Faut-il rénover le sous-sol avant de vendre?

Un sous-sol humide peut être préjudiciable à la vente d'une propriété parce qu'il laisse présager un problème de fondations, en plus de dégager des odeurs nauséabondes. Il est donc important de l'assainir, mais jusqu'où faut-il aller dans les travaux et l'embellissement pour rentabiliser son investissement ? Des experts se prononcent.

« On n'a pas besoin d'aménager un sous-sol en pensant qu'on va gagner plus d'argent si on veut vendre rapidement, parce que les acheteurs ont tous un objectif différent et voudront le faire à leur goût », croit Louise Labrosse, courtière immobilière chez Century 21. 

Reste que certaines rénovations peuvent bel et bien avoir un impact sur le prix de vente. La création d'une belle salle de bains complète augmente ainsi rapidement le prix de la maison, avance M^me Labrosse. C'est aussi une bonne idée de créer une aire ouverte pour maximiser la flexibilité en fonction des besoins de chacun et de permettre ainsi au futur propriétaire de l'organiser comme il le veut.

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La propriétaire des lieux, Nancy Riverin, est entourée d'Éric Sansoucy (chemise noire), VP ventes et marketing cofondateur du Groupe SP Réno Urbaine et du designer Benoit Séguin. « Le sous-sol était assez insalubre et on voulait se l'approprier. Ça a demandé de gros travaux, 
mais on utilise l'espace tout le temps. Comme le plancher est chauffant, c'est très agréable en hiver », précise Mme Riverin.

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Personnaliser l'espace peut tout de même s'avérer ingénieux et lucratif dans le cas d'une petite maison, comme le souligne Anna Kazimierczuk, aussi courtière immobilière chez Century 21 : « J'ai vendu un petit cottage cet hiver où on pouvait faire deux autres chambres au sous-sol, ce qui était un plus pour créer des pièces supplémentaires. Il faut juste faire le calcul d'investissement dans les travaux pour ne pas mettre trop cher par rapport au prix de la maison. » 

Dans le même ordre d'idées, percer ou agrandir des fenêtres peut donner une plus-value, mais à très long terme, parce qu'il s'agit de travaux lourds et très coûteux.

D'abord, la base

Avant de se lancer dans les travaux, peu importe lesquels, il faut s'assurer que le sous-sol est sain, quitte à dépenser sans agrandir son espace de vie, car le sous-sol peut faire ou défaire une vente.

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Les trois enfants font de l'équitation. Karine Matte a donc créé un mur accent répondant à leurs goûts. « La murale est un bon truc pour donner de la perspective au mur, agrandir la pièce et la dynamiser », dit la styliste, qui a utilisé une toile de fond neutre, car les jouets amènent de la couleur.

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Même si le quartier, la façade de la maison, ses espaces intérieurs... tout semble correspondre aux besoins des acheteurs, une odeur tenace d'humidité au sous-sol risque fort de les inciter à rayer la propriété de leur liste. 

« Ce cas est fréquent, car un sous-sol humide peut dénoter une fissure dans les fondations. Il faut qu'il soit propre, en bon état et au sec sans sensation d'humidité. Ça démontre que le propriétaire respecte sa maison et ça rassure l'acheteur potentiel », affirme Louise Labrosse.

Elle recommande notamment de faire installer d'emblée un clapet pour éviter les reflux d'égout et de poser un isolant au sol, s'il est en terre battue, en attendant de finir le plancher. Ces interventions assainissent l'espace et font partie de l'entretien de base d'une maison. Elles n'y ajouteront pas de valeur monétaire, mais rassureront l'acheteur potentiel quant à l'état de la propriété.

Bien planifier les travaux

Même quand le sous-sol paraît sain, certains examens s'imposent. « Il faut vérifier des éléments importants avant d'investir beaucoup d'argent dans le sous-sol, surtout quand il s'agit d'une vieille maison », conseille Éric Sansoucy, vice-président, ventes et marketing, et cofondateur du Groupe SP Réno Urbaine. « Nous, on rénove beaucoup de maisons datant d'avant 1960 dans Montréal. On vérifie les drains qui sont sous la dalle de béton. Ce sont souvent des drains horizontaux en fin de vie, et on suggère alors de les remplacer. Autre élément à observer : l'état des fondations en béton, qui n'étaient pas forcément bien faites et ne comprenaient pas de drain français. »

Ce type de drain sert à protéger les fondations contre l'humidité et les infiltrations d'eau. M. Sansoucy ajoute qu'il faut aussi détecter l'éventuelle présence de radon et d'amiante. C'est également le bon moment pour examiner les filages qui sont dans le plafond et qui fournissent l'étage en électricité. Enfin, la hauteur du sous-sol fini (plafond et plancher posés) doit compter au moins sept pieds pour que l'on se sente vraiment à l'aise.

Matériaux adaptés et effet de grandeur

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« Le sous-sol a été conçu pour les enfants. C'est vraiment un plus pour une famille, parce que ça évite vraiment le bordel ailleurs dans la maison! », dit la propriétaire Alexandra Lasnier (à droite), qui a fait appel à la styliste Karine Matte (à gauche), de Matte et Glossy, pour aménager l'espace.

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Même si le sous-plancher garde au sec, on privilégie un plancher flottant, de céramique ou de béton parce qu'il y aura toujours de l'humidité dans un sous-sol et que le bois naturel travaille. On peut aussi maximiser le confort en optant pour un système chauffant. « Si le plafond est un peu bas, il faut trouver des trucs pour aller chercher le plus de hauteur possible, comme arracher le plafond suspendu. La structure se dévoile avec des croix de Saint-André entre les solives ; c'est très beau. Il faut juste gérer le filage électrique en le dissimulant. Le seul problème dans ce cas est qu'on perd en isolation phonique. On doit donc se questionner sur l'utilité de l'espace », dit la styliste Karine Matte, de Matte et Glossy.

Elle propose ensuite de tout peindre en blanc, mais de ne pas hésiter à mettre de la couleur si le plafond est haut. Autre aspect primordial pour rendre le sous-sol attrayant : un éclairage chaud, maximisé par des encastrés qui évitent de créer du volume au plafond. « C'est important de mettre aussi des lampes et des guirlandes lumineuses pour donner une lumière tamisée et une ambiance cosy », conseille la styliste.

On peut dépenser beaucoup pour aménager un sous-sol, mais selon Éric Sansoucy, de Réno Urbaine, l'investissement est intéressant en ville : « Dans une vieille maison de Montréal qui est sur la terre battue et qui n'a pas d'espace, ça crée une superficie supplémentaire importante. »

Vous devez vous attendre à payer : 

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« Quand le plafond est assez haut, on ne se gêne pas pour le peinturer en noir ou en couleur. Aussi, l'angle peint en noir donne un effet de hauteur », explique la styliste Karine Matte. Le banc-coffre s'avère un précieux rangement pour la maman de Mila, 12 ans, Lénox, 8 ans et Charles, 2 ans, dont les prénoms animent le mur comme un scrabble géant.

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Entre 70 000 $ et 100 000 $ : Pour creuser le sous-sol pour aller chercher de la hauteur et remplacer l'ancienne dalle.

Entre 70 000 $ et 100 000 $ : Pour aménager complètement le sous-sol en incluant une salle de bains.

50 000 $ : Pour aménager le sous-sol incluant une salle de bains, si la maison date d'après 1980 et qu'il n'y a pas de travaux de gros oeuvre à effectuer, y compris la plomberie et l'isolation.

30 000 $ : Pour remplacer la dalle pour faire un plancher chauffant et faire les drains français en même temps.