Exode vers la banlieue à cause de la COVID ? Trois bémols

Depuis l’été dernier, les médias multiplient les reportages sur l’explosion des ventes de propriétés sur fond de pandémie dans la banlieue éloignée de Montréal, et jusque dans certaines régions touristiques. Le phénomène ne date pourtant pas d’hier, constate le Détecteur de rumeurs.

Le marché immobilier ne dérougit pas depuis une décennie dans certaines banlieues ou villes de la Montérégie, de l’Estrie, des Laurentides ou de Lanaudière : selon les ventes résidentielles enregistrées au Québec sur la plateforme Centris, colligées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), il s’agit d’augmentations annuelles entre 10 % et 20 %, notamment depuis 2015 à Sainte-Agathe, Saint-Sauveur, Belœil, Mirabel, Repentigny, Saint-Jean-sur-Richelieu, Salaberry-de-Valleyfield, Terrebonne et Vaudreuil-Dorion.

Or, le phénomène semble s’être accéléré avec la pandémie. Ainsi, plusieurs villes ont vécu une hausse spectaculaire des ventes en 2020, en comparaison à 2019.

Le phénomène existe aussi hors de la zone métropolitaine. Par exemple, on enregistre une augmentation de 31 % à Rimouski et de 37 % à Matane, révèle Charles Brabant, directeur de l’analyse du marché à l’APCIQ.

Certes, plusieurs régions sont moins affectées. Quand on considère l’ensemble du Québec, la hausse des ventes n’a été « que » de 17 % en 2020, mais c’était déjà une année record, ajoute-t-il.

Premier bémol : une tendance de longue date

Mais c’est un phénomène qui était là bien avant la pandémie. L’environnement était déjà favorable aux acheteurs : les taux d’intérêt sont au plancher, le développement économique s’accélère dans certaines régions périurbaines, les prix des propriétés ont été relativement abordables dans les banlieues éloignées et les régions touristiques, comparativement à Montréal et aux banlieues immédiates. La confiance des consommateurs ne s’étiole pas ni l’attrait, pour les jeunes familles, d’un bungalow avec une cour.

De plus, l’inventaire des propriétés en zone urbaine, qu’on parle de maisons unifamiliales, de plex ou de condominiums, diminue depuis des années. Le jeu de l’offre et de la demande fait grimper les prix. Selon une étude de Royal LePage de décembre 2020, le prix des propriétés du Grand Montréal devrait grimper de 6 % en moyenne cette année, ce qui pousse davantage d’acheteurs, notamment les jeunes familles, à fuir la métropole.

Une bonne partie des 26 000 Montréalais qui ont quitté la métropole en 2019 et 2020 se sont établis aux limites de la zone urbaine, comme en témoignent les mises en chantier (incluant unifamiliales, condos et logements locatifs) de 2020.

Mais là non plus, le phénomène n’est pas nouveau. Les chiffres de l’APCHQ montrent qu’en 2002, les mises en chantier hors de la région métropolitaine de recensement de Montréal étaient en hausse de 73 %, en comparaison à 63 % en 2020. En 18 ans, ce pourcentage n’a baissé qu’une fois sous les 64 %. Pour la même période, à Montréal, les hausses des mises en chantier variaient, selon les années, de 24 % à 41 %. Elles furent de 37 % l’an dernier.

Cela se vérifie du côté de la population : entre 1996 et 2020, plusieurs municipalités régionales de comté (MRC) de la deuxième couronne des banlieues ou des zones touristiques avoisinantes, connaissent une croissance importante, selon l’Institut de la statistique du Québec (ISQ). Durant cette période, la migration interrégionale québécoise n’a jamais baissé sous les 200 000 personnes, rapporte l’ISQ. En fait, cette migration a même légèrement diminué depuis 2011.

« Il faut aussi regarder les tranches d’âge, confirme Mario Polèse, expert dans l’économie des villes et professeur émérite au Centre Urbanisation Culture Société de l’Institut national de la recherche scientifique. Depuis des années, les banlieues sont alimentées essentiellement par les jeunes couples de 25 à 45 ans, avec enfants. »

En somme, le rêve américain de la banlieue est encore très fort chez les Québécois. « Nous sommes des Nord-Américains, reprend M. Polèse, mais il y a aussi une tradition de vivre en ville plus forte au Canada, et surtout au Québec, comparativement aux États-Unis. Montréal et Québec demeurent des villes très densément peuplées, avec leurs plex. Et très prisées par les jeunes familles de professionnels, notamment dans des quartiers comme le Plateau Mont-Royal, Rosemont, Notre-Dame-de-Grâce ou Saint-Roch. Ceux qui quittent la ville sont les jeunes couples avec enfant qui n’ont pas les moyens de s’acheter une maison, ni dans ces quartiers ni dans la banlieue immédiate. »

Deuxième bémol : un phénomène de retraités et préretraités ?

On a beaucoup parlé des baby-boomers retraités et préretraités qui vendent leurs bungalows achetés dans les années 1960 pour s’installer dans leur chalet. « Mais c’est moins massif qu’on ne le croit, dit-il. Chez les plus de 60 ans, il y a aussi un exode des régions éloignées, comme l’Abitibi, le Saguenay ou la Côte-Nord, vers les régions périurbaines de Montréal et de Québec, et même jusque sur les rives du Bas-Saint-Laurent. Les grands-parents fuient un climat moins clément et veulent se rapprocher de leurs enfants et petits-enfants, ainsi que des services hospitaliers. D’autres retournent dans leur région d’origine, ce qui explique une certaine embellie en Gaspésie. C’est typique des baby-boomers : ils s’achètent une qualité de vie. »

Mais cette croissance d’un marché immobilier alimentée par les baby-boomers a ses limites, selon M. Polèse, car cette génération vieillit et plafonnera d’ici une décennie.

Troisième bémol : l’immigration qui compense

S’il est clair que l’exode n’a pas commencé avec la COVID, peut-on tout de même conclure qu’on assiste à un effet « trou de beigne » depuis 10 à 20 ans à Montréal ? Ce n’est pas si sûr. Parce qu’en temps normal, les déficits migratoires montréalais sont largement contrebalancés par l’immigration internationale et interrégionale des jeunes en âge d’études postsecondaires, ainsi que par les naissances (après soustraction des décès). Ce que confirment les chiffres de l’Institut de la statistique du Québec. « Ce solde est systématiquement positif, année après année », reprend M. Polèse.

Mais avec la Covid-19, cette immigration fut stoppée net. Résultat, l’augmentation de la population montréalaise fut de 5000 habitants de 2019 à 2020, comparativement à 37 000 pour 2018-2019, selon un bulletin sociodémographique de l’ISQ de janvier 2021. Le taux d’accroissement montréalais fut donc de 18 % en 2018-2019 (un des plus élevés au Québec), comparativement à 2 % en 2019-2020.

« Après la pandémie, Montréal retrouvera son pouvoir d’attraction auprès des immigrants et des étudiants, poursuit M. Polèse. Et le phénomène du télétravail qui, cette année, a alimenté le marché immobilier dans les régions périurbaines et touristiques, va se résorber éventuellement. Car les travailleurs vont avoir besoin de rencontrer leurs collègues et de briser un certain isolement. De plus, le quart de la main-d’œuvre ne peut télétravailler. »

Entre 2016 et 2041, l’ISQ prévoit tout de même que sept MRC connaîtront une croissance d’au moins 25 % de leur population. Quatre d’entre elles sont dans la banlieue proche ou éloignée de Montréal, une dans celle de Québec. Les deux autres sont chez les Innus et les Inuits, une conséquence de la pyramide des âges.