Désigner un proche comme propriétaire de sa maison, une fausse bonne idée

Sa décision se fondait sûrement sur de bonnes intentions, mais plus d’un quart de siècle plus tard, il lui faut reconnaître que ce n’était pas un coup de maître. Il en découlera une douloureuse facture d’impôt. Ce qui fait le plus mal, c’est qu’elle n’aurait jamais dû exister. 

Appelons-le Gérard.

Il y a bientôt 27 ans, Gérard s’est acheté une maison pour lui-même, mais en désignant sa fille comme propriétaire. 

Craignait-il alors la faillite et tentait-il de protéger son bien des créanciers ? 

Voulait-il simplement éviter la paperasserie à sa fille au moment de son décès ? Allez savoir.  

Je n’ai pas demandé à Gérard, car c’est sa fille qui m’a écrit. Désignons celle-ci par le pseudonyme Agnès. 

La situation est fâcheuse, car en mettant la maison au nom de sa descendance, notre homme compromettait la possibilité que la propriété puisse profiter, à la revente, de l’exemption d’impôt pour résidence principale. 

Pratiquement, c’est la maison de Gérard. Il l’a payée, habitée, entretenue et, à 90 ans, il y loge toujours. Depuis son acquisition, elle a plus que triplé de valeur.

S’il avait mis son nom sur le contrat plutôt que celui d’Agnès, les profits seraient restés dans la famille. Mais comme sa fille se retrouve légalement propriétaire, qu’elle n’a jamais habité cette demeure et qu’elle possède probablement aussi sa propre résidence, bien celle-ci n’aura d’autre choix que de partager une partie du profit avec le fisc quand il disposera du bien immobilier. Deux propriétés d’une même personne ne peuvent bénéficier en même temps de l’exemption pour résidence principale.

À la revente de la maison, la moitié des profits (50 % du gain en capital) s’ajoutera aux revenus imposables d’Agnès.

Comment réduire la facture d’impôt ? 

Notre lectrice ne m’a pas écrit simplement pour me raconter cette anecdote, elle réagissait à un texte sur les REER publié dans nos pages la semaine dernière. 

Il lui reste cinq ans pour contribuer à son REER, car à 71 ans, elle devra le convertir en FERR.

Malgré ses 90 ans, son père ne semble pas à la veille de quitter son domicile. Selon elle, il est fort probable que le jour où elle vendra la maison, elle ne puisse plus utiliser son REER pour réduire sa facture d’impôt. 

D’où son interrogation : peut-elle cotiser au REER au cours des prochaines années et réclamer les déductions quand elle aura dépassé l’âge de 71 ans, dans l’année où ses revenus connaîtront un bond après la vente de la maison habitée par son père ? 

La question est bonne. 

La réponse : «ouiiiii» !  

RAPPELS

Les profits réalisés sur une maison sont exemptés d’impôt quand elle est désignée comme résidence principale.

Quand il cotise au REER, un contribuable n’est pas tenu de prendre la déduction la même année. Il peut l’utiliser à un moment où ses revenus et son taux d’imposition marginal sont plus élevés.