Des questions à se poser avant d’acheter un plex
13 mar. 2020
Bungalow, loft, igloo... le choix d’une résidence principale est avant tout une affaire de capacité, de besoins et de valeurs.
Or, quand on achète un plex de deux à quatre logis, le mode de vie du propriétaire-occupant exige de se poser quelques questions supplémentaires.
«ÇA ME TENTE VRAIMENT D’ÊTRE LE PROPRIO DE MON VOISIN?»
Outre les obligations légales et le travail administratif du locateur, il faut se rappeler que le voisin-locataire débourse le quart de ses revenus mensuels pour jouir de son appartement, peut-être plus. C’est donc une relation de voisinage particulière et parfois délicate.
Pour ceux qui préfèrent éviter ça, on peut toujours investir en immobilier sans devoir collecter un chèque ou recevoir les doléances d’un locataire, avec une fiducie de placement immobilier par exemple.
«QUELS SONT MES DROITS ET MES OBLIGATIONS?»
Tout le monde a entendu l'une de ces fameuses histoires de démêlés entre proprio et locataire impliquant la Régie du logement.
Afin de savoir dans quoi l’on s’embarque, une visite sur le site web de la Régie et plusieurs vérifications s’imposent (clauses de baux, existence de dossier à la Régie, réglementation municipale, etc.).
«AI-JE L’ESPRIT UN PEU BRICOLO?»
Même si on est habile de ses mains, certains travaux vont demander une licence RBQ. Mais pour les travaux d’entretien et de réparation, faire appel à un professionnel à tout coup peut sévèrement affecter le rendement de l’investissement.
«EST-CE QUE LA LOCALISATION EST PRISÉE PAR LES LOCATAIRES?»
Malgré un marché de location généralement favorable et l’existence de recours dans certains cas de mauvais payeurs, le risque de se retrouver sans locataire et sans revenu pendant un moment est non négligeable.
Les immeubles situés dans des secteurs moins populaires peuvent prendre plus de temps à trouver preneur. Pour un duplex, un logement libre pendant deux mois représente une réduction de revenus de 17%.
Règle générale, en plus d’offrir de meilleurs rendements, le risque est amoindri sur les triplex et quadruplex, mais ils requièrent plus de gestion. Notons aussi que la mise de fonds minimale exigée passe de 5% à 10% (avec une assurance prêt hypothécaire) pour ce type d’immeuble.
L’offre de plex est plus importante que la demande dans beaucoup de secteurs, ce qui entraîne une pression sur l’acheteur.
Pour les non-initiés de l’immobilier, il est souhaitable d’étudier le marché quelques mois avant d’entreprendre des démarches sérieuses. On sera ainsi plus en mesure de faire un bon choix quand une offre intéressante exigera une décision rapide.
Tout cela ne couvre qu’une portion des interrogations et des étapes à suivre pour acquérir un plex. La vigueur du marché, la hausse de valeur potentielle, l’analyse financière, l’état de la bâtisse, les modalités hypothécaires et les répercussions fiscales sont des éléments aussi essentiels à tout investissement immobilier.
