Acheter une maison grâce à ses REER… sans avoir de REER

Vous avez des économies pour acquérir une maison, votre première propriété, mais il vous en manque un peu? Voici une stratégie qui permet de transformer un prêt bancaire en REER et utiliser ensuite le retour d'impôt qui l'accompagne comme mise de fonds pour l'acquisition d'une résidence.

Le truc consiste à utiliser le Régime d’accession à la propriété (RAP), un programme mis en place en 1992. Beaucoup de gens connaissent le RAP qui permet de retirer les sommes cotisées à votre REER pour acheter ou construire une propriété, mais sans subir d’impact sur le plan fiscal (sans le RAP, les sommes que vous retirez de votre REER sont imposables). La stratégie évoquée ici est différente. Elle consiste en la chose suivante, explique Richard-Eric Nantais: « Vous empruntez d’abord un montant à la banque pour le placer dans vos REER. »

À lire: Comment utiliser ses REER à l'achat d'une première maison.

La somme de 25 000 $ est un bon choix puisqu’il s’agit du montant maximal de REER que le gouvernement permet de retirer dans le cadre du RAP. On parle de 50 000 $ pour un couple. Naturellement, il faut avoir suffisamment de droits de cotisation REER non utilisés et avoir un bon dossier de crédit pour que les institutions financières acceptent de vous prêter cette somme. Ce qui est parfois difficile en début de carrière.

Cette cotisation à votre REER permet alors de diminuer votre revenu imposable de 25 000 $. En français, ça veut dire que « si on a gagné 80 000 $ cette année, on ne sera imposé que sur 55 000 $ », explique Richard-Eric Nantais.

Pour satisfaire aux règles du RAP, vous devez laisser les sommes placées dans votre REER pendant au moins 90 jours. Vous pouvez ensuite les retirer pour "RAPER", sans subir d’impact fiscal, en présentant une offre d’achat acceptée. Ce 25 000 $ retiré grâce au RAP sera utilisé pour rembourser le prêt de 25 000 $ à la banque.

C'est le remboursement d'impôt que procurera le 25 000 $ placé dans un REER qui sera votre mise de fonds pour l'achat d'une propriété. Dans ce cas-ci, ce remboursement serait d’environ 10 000 $. C’est le montant d’imposition évité sur le 25 000 $ à un taux approximatif de 40 %. Pour les couples, on double la mise. Naturellement, le montant du remboursement sera différent en fonction de votre situation fiscale.

« Cette façon de faire est attrayante pour les jeunes professionnels qui n'ont pas encore de REER et souhaiteraient avoir une mise de fonds pour acquérir une propriété » dit Richard-Eric Nantais, conseiller en placement à la Financière Banque Nationale. Sylvain Théberge, de l'Autorité des marchés financiers conseille de s'y prendre d'avance afin de respecter le 90 jours: «Magasinez avec un prêt préautorisé de la banque.»

Conditions à respecter

On peut bénéficier du RAP plusieurs fois dans une vie à condition de ne pas avoir été propriétaire depuis quatre ans. Cette maison doit devenir votre principal lieu de résidence au plus tard un an après l'avoir achetée ou construite. Si on achète une maison sur plan, il faut ainsi  s'assurer d'une prise de possession dans les délais. Ce sont  les principales conditions mais il en existe d'autres.  Pour les connaître dans le détail, il faut se référer au formulaire de l'Agence du revenu du Canada.

Pour pouvoir utiliser le RAP de cette façon, il faut toutefois bien se préparer.

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Une des raisons principales est que les règles du régime demandent de prendre possession de la propriété avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait de ses REER. Il faut donc vous assurer que la transaction soit notariée avant cette date, sinon vous risquez fort d’être imposé sur le montant sorti de son épargne enregistrée. Une erreur potentiellement très coûteuse.

Ce point est particulièrement important dans le cas des projets en développement, où les délais de construction peuvent retarder le processus.«Les cas de retard et de faillites des promoteurs créent de véritables casse-têtes», commente Sylvain Théberge.

Une autre raison de bien vous préparer est le remboursement d’impôt, qui pourra être utilisé pour la mise de fonds. Il arrive habituellement de quatre à six semaines après avoir produit sa déclaration.

« Si vous souhaitez emménager l’été, il faut donc penser à transférer l’argent dans vos REER bien avant la date limite de cotisation, soit le 2 mars cette année, pour pouvoir bénéficier du retour d’impôt à l’été qui vient », conseille Julie Beauregard, courtier hypothécaire agréé chez Multi-Prêts.

À lire: Tout sur les programmes d'accès à la propriété.

Une autre raison de planifier est l’emprunt qui sera demandé à la banque. « Cela peut prendre quelques semaines et requiert parfois d’avoir une offre d’achat acceptée », ajoute Mme Beauregard.

Idéalement, il faut donc commencer à magasiner les maisons à l’été ou à l’automne, vous informer des modalités du prêt en contactant votre institution financière et cotiser à vos REER aux alentours de décembre ou janvier.

Épargner pour la retraite

Le temps requis pour rembourser dans vos REER les sommes retirées dans le cadre du RAP est de 15 ans. Cela signifie que vous devez rembourser annuellement un montant équivalent à 1/15e de la somme sortie de vos REER et cela, à compter de la 2e année suivant vos retraits. Adhérer à un RAP vous contraint donc à épargner pour la retraite.

Si vous n’êtes pas en mesure de rembourser le 1/15^e du montant retiré durant une ou plusieurs années, vous serez alors imposé sur ce montant.

Au final, la stratégie présentée ici est souvent très rentable. Mais les experts mettent en garde les acheteurs potentiels d’une chose : il faut éviter d’acheter une maison que vous n'auriez pas les moyens de vous payer autrement. Il faut également garder en tête que vous vous priverez de quelques années de rentabilité pour une partie de votre REER; cela dit, cette croissance financière hypothétique demeure souvent compensée par la valeur acquise par la maison. Le mieux, c’est donc d’étudier la stratégie avec votre planificateur financier.

Les chiffres obtenus auprès de l’Agence du revenu du Canada disent qu’il y a eu 81 000 personnes qui ont « rappé » en 2017, alors qu’il y en avait eu 10 000 de plus en 2015. Le resserrement des règles hypothécaires n’y est sûrement pas étranger.

Le 1er mars 2019 est la date limite pour cotiser à votre REER pour l'année d'imposition 2018.

Raper sans REER en 5 étapes

1. Empruntez à votre banque un montant correspondant à vos besoins (max.: 25 000 $) en respectant la cotisation maximale REER qui vous est permise.
2. Déposez cette somme dans un REER pendant au moins 90 jours.
3. Retirez ce montant non imposable de votre REER et remboursez votre emprunt à la banque
4. Utilisez votre remboursement d'impôt comme mise de fonds pour l'acquisition d'une propriété.
5. Remboursez votre REER en 15 ans (délai maximum permis)

Dernière mise à jour: 3  février 2020